Najem okazjonalny jako najbezpieczniejsza forma wynajmu lokalu

Umowa o najem okazjonalny zyskuje na znaczeniu i jest zawierana częściej niż miało to miejsce jeszcze przed kilku laty. Wynikać to może z większej świadomości korzyści płynących dla właścicieli lokali mieszkalnych. Dodatkowo, doświadczenie wynajmujących w odniesieniu do najemców procedujących niezgodnie z zawartymi umowami najmu w formie tradycyjnej, wpływa na podjęcie decyzji przez właścicieli lokali o zawarciu umowy właśnie w formie najmu okazjonalnego.

Mimo, że sama procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu, rozwiązanie to pozwala na uniknięcie w przyszłości często długotrwałych procesów eksmisyjnych.

Zachęcamy do lektury artykułu poświęconego instytucji najmu okazjonalnego oraz skorzystania z udostępnionych w sekcji „Produkty” wzorów np. wzoru umowy najmu okazjonalnego oraz wzorów innych stosowanych oświadczeń. Oferujemy więc bazę wiedzy na temat najmu okazjonalnego i gotowe produkty przygotowane przez profesjonalistów z myślą o przyszłych wynajmujących i najemcach.

Najem okazjonalny pozwala na szybszą eksmisję nierzetelnego lokatora

Najem okazjonalny to instytucja prawna wprowadzona ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wprowadzona została, w szczególności, w celu ochrony praw właścicieli lokali mieszkalnych, aby mogli uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami. Najem okazjonalny pozwala wynajmującemu na szybszą – niż ma to miejsce w tradycyjnej formie - eksmisję najemcy, który bezprawnie zajmuje lokal czy też zalega z zapłatą czynszu. Wynajmujący nie muszą bowiem pozywać nierzetelnego lokatora o eksmisję i trwać w długotrwałym niekiedy procesie.

Dla kogo umowa najmu okazjonalnego?

Co istotne, umowę o najem okazjonalny mogą sporządzać jedynie właściciele lokali, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej. Najem okazjonalny dotyczy więc jedynie najmu prywatnego i nie przysługuje osobom prawnym lub osobom fizycznym, które wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Na jaki okres można sporządzić umowę o ten rodzaj najmu?

Umowa o najem okazjonalny może być zawarta jedynie na czas oznaczony. Dodatkowo długość trwania najmu okazjonalnego może wynosić maksymalnie 10 lat.

Forma prawna umowy o najem okazjonalny i dokumentów dołączonych do umowy

Ustawa wymaga, aby umowa najmu okazjonalnego była zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zarówno Wynajmujący, jak i Najemca muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym tekst umowy. Tylko umowa w takiej formie będzie ważna i skutecznie zawarta. Sama umowa nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, jak wielu błędnie sądzi.
Ponadto, umowa ta powinna zawierać dodatkowe dokumenty:

• wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela tegoż lokalu, że najemca może zamieszkać w nim w przypadku przeprowadzenia egzekucji,
• oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji musi być zawarte w formie aktu notarialnego, natomiast pozostałe dokumenty mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej. Praktykowane jest jednak sporządzenie oświadczenia właściciela innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku przeprowadzenia egzekucji, w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, aby poddać weryfikacji czy osoba podana w takim dokumencie faktycznie złożyła podpis na takim oświdczeniu. Podpis właściciela innego lokalu jest wtedy składany w obecności notariusza, który zweryfikuje, czy osoba która ma się podpisać jest tą za którą się podaje, a więc procedura ta dodatkowo zabezpiecza interesy wynajmującego.

Procedura przeprowadzenia eksmisji

W przypadku gdy najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu po wygaśnięciu umowy najmu lub po jej rozwiązaniu, wynajmujący powinien doręczyć najemcy poświadczone notarialnie żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie musi zawierać:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Po upływie terminu opróżnienia lokalu, właściciel powinien złożyć do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Do wniosku należy dołączyć:

• kopię żądania opróżnienia lokalu,
• dowód dostarczenia żądania do najemcy (np. zwrotne potwierdzenie odbioru korespondencji pocztowej),
• potwierdzenie praw własności do lokalu (podstawa nabycia, czyli np. umowę zakupu mieszkania, bądź odpis księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu),
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.

Następnie sąd nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, która stanowi dla komornika podstawę do wszczęcia eksmisji. Co istotne, eksmisja najemcy nie anuluje jego zadłużenia, jeżeli jej powodem było nieopłacanie czynszu. Pozwala jednak na ominięcie całego postępowania sądowego, które wszczęte byłoby w celu uzyskania wyroku eksmisyjnego. W przypadku najmu okazjonalnego, od razu można przejść do eksmisji z lokalu, po uzyskaniu samej klauzuli wykonalności.

Najemca utracił prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, co dalej ?

Jeśli najemca utracił możliwość zamieszkaania we lokalu wskazanym w oświadczeniu innego właściciela, ma obowiązek poinformować o tym wynajmującego w terminie 21 dni od dnia wystąpienia tego zdarzenia i wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji. Jeśli tego nie uczyni, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy, z zachowaniem min. 7 dniowego okresu wypowiedzenia. Możliwość wypowiedzenia umowy z krótkim terminem wypowiedzenia (7 dni) i ryzyko, że najemca pozostać może bez dachu nad głową powinno mobilizować najemcę do poszukiwania innego lokalu.

Niewywiązanie się najemcy z obowiązku wskazania innego lokalu.

W przypadku gdy najemca nie wskaże w terminie 21 dni innego lokalu i następnie dojdzie do postępowania egzekucyjnego to eksmisja będzie wykonywana według ogólnych zasad. Takiemu najemcy nie będzie przysługiwało ani prawo do najmu socjalnego ani prawo do tymczasowego pomieszczenia. Komornik eksmituje najemcę do noclegowni/schroniska dla bezdomnych. Nie musi więc czekać na wskazanie żadnego lokalu przez władze miasta (gminy), w której zamieszkuje eksmitowany najemca.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego

Wynajmujący nie może jednak zapomnieć o zgłoszeniu faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Niedopełnienie tego obowiązku przez właściciela mieszkania nie będzie skutkowało nieważnością umowy, ale nie będzie mógł on zastosować przyśpieszonej ścieżki egzekucji z lokalu, gdyż zastosowanie znajdzie pełna regulacja ustawy w zakresie ochrony praw lokatorów.Co więcej, nie będzie możliwe pobieranie od najemcy przewidzianych w umowie najmu opłat innych niż czynsz i opłat niezależnych od właściciela.

Ustawowy termin wynosi 14 dni od momentu zawarcia umowy. W razie nie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego, zawratą umowę najmu będzie można potraktować jako „zwykłą” umowę najmu a nie najem okazjonalny.

Zakaz eksmisji najemców w okresie pandemii

Zwrócić należy uwagę na nadal obowiązujący zakaz dokonywania eksmisji (art. 15zzu "ustawy kowidowej" z dnia 2 marca 2020 r.). Zgodnie z obecnym stanem prawnym zakaz ten obowiązuje do czasu jego zniesienia albo odwołania stanu epidemii. Rozwiązanie to jest szeroko krytykowane, gdyż powoduje istotne problemy właścicieli lokali mieszkalnych.

W związku z tym w Departamencie Legislacyjnym Prawa Cywilnego Ministerstwa Sprawiedliwości zostały wszczęte prace legislacyjne mające na celu zmianę obowiązującego stanu prawnego. Jest to informacja bardzo istotna dla wynajmujących, gdyż planowane zniesienie zakazu spowoduje powrót pełnych uprawnień z umów najmu okazjonalnego, mimo nadal trwającej pandemii oraz braku wiedzy co do dalszego jej przebiegu.

Podsumowanie

Mimo, że umowa najmu wymaga podjęcia szeregu dodatkowych czynności, których nie wymaga się w przypadku „zwykłej” umowy najmu, aby z umowy najmu okazjoanlnego pełnoprawnie korzystać – warto rozważyć zawarcie umowy najmu właśnie w tej formie. Umowa najmu może odstarszać najemców nieuczciwych. Lokatorzy rzetelni, nie powinni się obawiać. Obowiązuje ich bowiem ochrona wynikajaca z przepisów ogólnych zapewniających ochronę praw lokatorów.

Wychodząc naprzeciw zarówno przyszłym najemcom, jak i wynajmującym przygotowaliśmy wzór umowy najmu okazjonalnego oraz wzory oświadczeń, które to dokumenty wymagane są do finalizacji najmu okazjonalnego. Dostępne są one w sekcji „Produkty”.